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國外生活勢必是許多人夢寐以求的夢想生活，而買房子一定也是不可缺少的重要因素，但是如何買房子，一定是很多人傷心又費神的一大挑戰，好不容易有機會到國外生活，別讓買房子打破了這個夢想。這邊就帶你整理買房流程，讓你第一次在美國新手買房也能得心應手。

步驟1 - 明確自己的購房目的

買房子勢必是人生一件大事，不像去超市買包餅乾或是上網買個手機殼，餅乾吃了不喜歡可以在買別的口味，手機殼不好用還是能將就著用，但是房子可不是這麼輕易可以說換就換，說不喜歡就把它丟棄不要，每個人辛苦打拼存到頭期款，那鐵定要好好慎選自己中意的房子。

最主要買房子的目的不外乎兩大原因，自己住或是投資房，投資房涉及層面比較廣，這篇文章就先不探討投資房，以自住房為主，幫助第一次買房或是要換房的人提供易懂好上手的購屋流程。

決定要購買自住房，一定有穩定工作及一定的存款，想要有一個自己的家，讓遠在異鄉打拼的自己及家人能有一個在美國的避風港，家永遠是最溫暖的，一天再辛苦再勞累，回到家中就會有放鬆的心情，雖然說租房子也算是回到家，但是畢竟那公寓或房子再怎麼樣也是屬於別人的，沒有一個實際的歸屬感，所以買一棟屬於自己的房子就是社會新鮮人或租房族最努力打拼的目標。

還有一個簡單的道理能讓租房族努力朝購買屬於自己的房子的目標前進，就是每隔月付出去的房租，就像流水依樣一去不復返，但是如果買了自己的房子，每個月繳出去的房貸也沒筆房租多多少，等於是在幫自己儲蓄，繳到自己的不動產裡，未來如果房子升值，還能有機會拿回更多的錢，的確是個比租房子值得考慮的投資方式ˊ，最重要的是能在異鄉建立一個屬於自己的窩，能感受到回家的感覺真好。

步驟2 - 挑選中意的區域

房子要買在哪裡，這可是很重要很重要，真的很重要的一個環節，買到不喜歡的地點，可不像在雅亞遜網路購物一樣，點點幾個選項就能退貨退款，房子可能就得硬著頭皮住，尋找下一個買家來接手才能換一棟房子，甚至可能會賠錢才能脫手，所以慎選房子的區域及位置是非常重要的。

在美國買房不是像在台灣，越市中心越方邊越好，在美國有些市中心反而危險吵雜，停車不方便，停車費也不便宜，所以往郊區一點找反而能找到更多地大環境優美的房子，生活機能也非常的方便，所以要慎選的條件像是學區、治安、社區完整性、周邊生活機能等，這些反而是重點選擇的考慮條件。

找到中意的區域，可以先開車去周邊走走轉轉，不能只去一兩個小時，畢竟這未來是要24小時都生或在這邊的地方，能來這邊買菜、吃飯、逛街、購物都是很好了解這附近生活機能的方式，上下班時間開車經過看會不會塞車，晚上到附近晃晃看夜間街道的照明度、夜間的治安也的是非常重要要提前先來了解的地方。

如果已經有小孩或是未來打算在這邊生小孩長久居住，那附近小學、中學及高中的排名分數，也相對滿重要的。雖然說小孩的本性決定自己的讀書方式及能力，但是好的師資及能力高的學生，也更能激發出小孩的淺能，所以好學區附近的房子會相對的價位高、搶手、也更容易轉賣增值。

• 生活機能
• 治安
• 學區
• 社區完整性
• 周遭整體觀感
• 自己及家人的感受

步驟3 - 選擇房地產經紀人

房地產經紀人決定了買房子的整體流暢度以及專業性，經紀人會幫忙聯絡賣方經紀人、索取該房子的詳細資訊、專業的經驗來分析房子的優缺點、填寫合約、出價、殺價等等。

找尋經紀人有很多方式：

• 報紙，Ex: 世界日報（最傳統的方式）
• 賣場佈告欄
• 朋友推薦
• 網路搜尋

網路搜尋又分很多方式，最容易的就是谷歌大神（Google)，直接找尋附近房產經紀人，鐵定會有成千上萬的結果。還有一些房屋搜尋網站，譬如 Zillow、Realtor.com、Redfin這三間大的房屋搜尋網站，都會有合作或是推薦附近的房產經紀人，有些甚至會退回一些經紀人佣金作為獎勵。

很多人最重要的疑慮，一定是關於經紀人收費，在美國，買方和賣方的經紀人費用，都是由賣方的房價，抽取 5~6% 平均分給雙方的經紀人，所以買房子在找尋經紀人、詢問、帶看房子、出價、撰寫合約等，都是不用預先自掏腰包付錢，一率是由房屋成交過戶後的房價抽成分給雙方經紀人。有時候在跟經紀人確定合作後，會要簽訂合約，避免經紀人辛苦幫忙聯絡、帶看房之後，買家跑去換一個經紀人，而佣金沒有給到努力付出的經紀人，這也是對經紀人的一個保障，畢竟大家都是為了生活而努力打拼。

步驟4 - 確定自己預算及開具銀行貸款預審信(Pre-Approval Letter)

在美國買房子大多數的買家都是要申請貸款，房屋貸款有分很多種：

• 固定利率
  • 15年
  • 20年
  • 30年
• 浮動利率
• 傳統貸款
• 巨額貸款
• 政府補助貸款
• 二次房屋貸款

這其中以固定利率 30年貸款最為普遍，因為平均分攤下來每個月要償還的金額最少，加上在美國償還貸款的利息，每年的報稅中，可以有些許額度的報稅抵免，可以減少要被徵課的稅，多拿一些退稅回來，不外乎也是一個買房子的利處。

開具銀行的預先預審信，不代表最終貸款銀行就一定要找這一間，如果後要正式申請貸款時，別家銀行有更好的利率條件，屆時申請別家銀行貸款也是可行的。現階段預先預審信的目的，是要證明自己有這個能力負擔想開價房屋的售價，而不是亂開價以後卻不能負擔，加上銀行開出預先預審信，勢必是跑過信用分數紀錄、查過存款、審核過收入來源、收入穩定合法性，最重要預先通過證明能夠貸款給買家多少額度，以此額度才能跟自己的經紀人一起向中意的房子開價，進而擬定並且與賣家簽訂合約，這也是讓賣家看到買家買房子的誠意，而不是隨便喊價亂競標，最終卻不疾而終。

在這階段，要先知道自己在美國的身份會影響貸款申請及預先審核，如果是美國籍或是永久居留權（綠卡），在申請貸款只要經濟條件和信用分數不要太糟，都不太會有太大的問題，反倒是外國人身份要申請貸款，會比較麻煩，可能頭期款金額要複製少 50％以上，能拿到的利率也會比有身份的申請人來的高，所以有很多外國人身份的買家，會以全現金的方式購買房子，全現金的方式其實也有好處，賣家會傾向全現金購屋買家，因為可以馬上過戶馬上拿到全額現金，不像貸款買家的銀行需要跑貸款流程，平均需要 30天左右房屋才能過戶，賣家才能拿到錢，對於急需用錢的賣家，有時候全現金買房甚至可以拿到一些更好的優惠。

步驟5 - 選房及看房

其實不管是第一次買房新手，亦或是房產投資老手，在買房子的時候都還是要多看、多考慮、多比較，買東西貨比三家不吃虧，買房子也適用這個道理，但是如果真的看到非常符合自己全部需求的房源，依市場當時的火熱度，以及跟自己的經紀人討論是否要迅速出手以免錯失掉自己夢想中的房子。

現在網路發達的年代，加上在美國房屋資訊透明化的因素，除了透過傳統的報章雜誌佈告欄找房子以外，網路是不可或缺，也是非常方便的找房子方方法，多個知名找房子網站：

• Zillow
• Redfin
• Realtor.com
• Trulia

這幾個網站上面所有房子的資訊一覽無遺，房子的建造年份、土地大小、房間數、廁所數、有無地下室等等，最重要列在步驟2的考慮因素，治安、生活機能、學區分數、街景來看附近周遭的環境，都能在這些網站上找到，真的是現代科技下的一大福音。

當然自己的房產經紀人，手上也握有豐富的房產資源，經紀人也會依照買家的需求，設定他們房地產經紀公司的資料庫搜尋引擎，有符合自己需求條件的房源，就會寄 email 到信箱中讓買家參考，進而再與經紀人討論是否有中意的房子想要約進一步看房。

在這些網站上或是其他方式找到中意的房子，接下來就是請自己的經紀人跟賣家經紀人約時間看房，看房有幾種不同的狀況：

• 房子有固定某一時段開放給所有人來看房（Open House）
• 屋主還住在裡面，所以要請經紀人約時間看房，看房時間要配合屋主的時間
• 屋主已經搬走，還是要請經紀人約時間看房，但這情況的時間會比較彈性

約到時間後，就跟自己的經紀人一起去看房子，這是很重要的一個步驟，要好好體驗每一個房間、室內室外、地下室、車庫、前院後院，每一個地方都要體驗，並且稍微注意房子的各個位置、角落、樑柱、牆面有沒有明顯的外觀受損，來做初步的決定這間房子是不是自己理想中的房子，並且願意也享受未來住在裡面的生活，當然我們自己和經紀人都不是建築師，所以詳細的方屋檢查會在之後決定要這棟房子並且與買家簽訂合約後，找專業的房屋檢驗師來執行房屋的檢查，這邊只要自己做初步的體驗這房子與自己及家人是否適合的來，是願意朝夕相處得好夥伴。

Zillow

 

P.S. 點擊照片可以連到該網站

步驟6 - 談價出價簽訂購屋合約

談價出價是一個很注重策略的環節，買家經紀人會依照附近最近成交案件，來找尋相似的房型、大小、年份等條件，來研究最近那區域的市場行情，來擬定一個建議價位，買家可依照那個價位為基準，與經紀人討論最終要開出的價位，如果開價太高，可能面臨賣家拒絕或是音訊全無，石沈大海，如果房是很淡，可以稍微殺一點價卻開出賣家要求的售價，那就會多付出高於行情的價位，所以這一階段經紀人的專業判斷就變得格外的重要。

當與經紀人討論出一個價位，就可以請經紀人擬定購買意向（Offer）以及準被好步驟4 中的預先審核信（Pre-Approval Letter）一起給賣家，賣家確認買家的購買能力後，會考慮購買意向中開的條件以及價位，最完美的情況是賣家一次就答應接受這個購買意向，就能進而請經紀人擬定購屋合約給賣家以及買家雙方簽訂。如果賣家不接受，就會出現幾種情況：

• 石沈大海，渺無音訊，可能賣家收到很多購買意向，沒辦法一一回覆
• 賣家拒絕，不接受購買意向上的條件
• 討價還價，列出賣家自己的期望價位、條件，開回給買家（Counter-Offer）

收到 Counter-Offer 就表示還有談的空間，只要能與賣家達到共識，就還是能進到簽合約的步驟。

購買意向被賣家接受後，再來就是簽訂合約，買家經紀人會擬定購買合約，這是一個具法律效力的合法文件，許多都是有格式化的，裡面列了很多房子相關訊息、購買價位、買家如何付款、頭期款比例、一些條件式購買譬如房屋檢查要通過以及貸款要能核發下來等等，雙方都同意就是簽訂這份合約，買家就要付合約定金，一般是總房屋貸款的 3 ~ 5% ，這筆訂金會存放到第三方監管帳戶（Escrow）中，等到最後過戶會並入貸款頭期款裡。

合約定金在特定條件下是可以全額退回並且取消合約，這稱為履行合約的先決條件（Contingency），在先決條件沒有達到的情況下，訂金是可以全額退回並且取消合約。具體要看合約中如何訂定先決條件這一塊，最常見的先決條件例如：

• 房屋估價先決條件（Appraisal Contingency）
  • 銀行或貸款公司最終估價沒有達到房屋售價
• 房屋貸款先決條件（Mortgage Contingency）
  • 貸款申請出問題沒有核發下來
• 房屋檢查先決條件（Inspection Contingency）
  • 房屋檢查報告有多項房屋不良或損壞

當然還有很多先決條件可以列在合約中來保護買家的權益，這就要和經紀人討論，但有時太多的先決條件會造成賣家的不好觀感，有時候賣家會提出放棄一些先決條件來換取部分的優惠，這就要自己想清楚以及與經紀人討論是否值得這樣做，因為那等於是放棄了買家權益的保障，日後遇到問題會拿不回訂金甚至要認賠花一大筆錢修房子。

步驟7 - 房屋檢查

房屋檢查是購買房子不可或缺的一個步驟，房屋檢查可以再簽合約前（Pre-Inspection），也可以在簽定和約後 5 ~ 10 天內做完。預先房屋檢查在房源較少的情況下，會是一個不錯的選擇，因為先做完房屋檢查，能夠較早知道此房子的狀況來決定是否購買，或是與屋主討論哪裡要修繕或是做一定幅度的價錢調整，在合約中就能拿掉之後要做房屋檢查這一項先決條件，這可以比較容易讓賣家接受這個合約，因為賣家都不願意再簽訂合約後過一陣子，卻因為房屋檢查沒有通過而要讓房屋重回市場，會間接的影響房子的房情。

一般的情況下，簽訂合約後要做房屋檢查，檢查結果分為幾種情況：

1. 房屋狀況優良沒有問題：不需要跳出合約，可以繼續下一步驟。
2. 房屋有小問題需要維修：跟屋主討論是否能夠幫忙修復，或是一定幅度降低價錢等日後自己找人維修，如果都談不攏，那就會依房屋檢查先決條件，取消合約並拿回全額訂金。
3. 房屋有大問題：如過是結構上的大問題或是無法簡單維修的問題，應該就是直接依房屋檢查先決條件，取消合約並且拿回全額訂金。

房屋檢查是找第三方具有房屋檢查執照的專業人員，對房屋整體做檢查，最後會列出一份詳細報告給買家，這部分費用是由買家負擔，大約是 $500 ~ $600 左右一房子的大小而不同。房屋檢查員可以上網尋找，但是最好是請親朋好友或是經紀人推薦有合作過的，有口碑的檢查員為主，才能確定房屋檢查元的專業度。

步驟8 - 產權調查

在簽訂合約後兩週左右，在美國會有專業的產權過戶機構進行過戶調查，主要在確認賣家的產權是否清晰，沒有未償還的欠債或模糊的產權歸屬問題，一切都確認清晰後，產權過戶機構就會列出產權過戶文件，因為有這一步的檢驗，在美國一般不太會出現一間屋子賣兩位買家的、產權不清晰情形，這也是對買家的一個保障。

步驟9 - 選定貸款銀行、貸款利率、申請貸款

到這一步驟，離夢想的房子就只差臨門一腳了，這步驟可以與房屋檢查同時進行，因為選擇貸款銀行也需要花一些時間，要貨比三家，看各家的貸款利率、貸款手續費、以及最終過戶費用，當然越低越好，但也是要問清楚有沒有什麼隱藏款項避免事後才跳出一對要付的帳單。

在步驟4 申請的預先預審信，可以找那間銀行如果它的條件還是具有優勢，不然就可以換別家更有競爭力的銀行。選定銀行後，就要開始準備鎖定利率，如果現在的利率處於低點，市場預估未來利率會上漲，那就要盡快進行鎖利率的動作，因為利率每天都在浮動，今天很低，很難講明天會不會突然向上衝，所以這些也要諮詢有經驗的銀行貸款顧問來決定要鎖定多久的利率，大部分銀行可以做30天或60天免費鎖利率，要在更長就要負擔一些費用，每間銀行的規定不同，這也是在選定銀行時要先問清楚的條件之一。

買方項貸款銀行提出貸款申請後，貸款銀行會找第三方評估機構進行房屋估價（Appraisal），來判定房屋的價值及是否值得貸出這些款項，此時會出現兩種情況：

1. 房屋等值，貸款能夠核發申請額度
2. 房屋價值低於申請額度

• • 房屋估價先決條件取消合約拿回全額訂金
  • 與屋主討論是否能做價格上的調整
  • 增加頭款金額補足差額

貸款申請，整體時間到進入過戶階段，大約需要 30天左右，依實際狀況不同可能更長，也可能比較短。

步驟10 - 購買房屋保險

如果是貸款買房，房屋保險是在過戶以前必須要購買的，因為在貸款還清以前，房產都還是屬於貸款銀行的資產，如果有什麼意外，貸款銀行等於直接沒了這筆錢，商人是不會做有風險或是賠本的生意的。

房屋保險公司知名的有：

• Geico
• State Farm
• Allstate
• Nationwide

以上是知名的保險公司，但現在如果是 Costco 的會員，Costco 也有合作的房屋保險可以多一個選擇。

房屋保險基本上是火險及責任險，當然也有一些竊盜險等可以自己做選擇，但在天然災害較頻繁的區域就會有一些天然災害強制險，譬如美國佛羅里達州要加保颶風險、加州要保地震險、加州靠近山區的火災險會比較貴、德州一些區域要保水災險，保險公司會依照地區不同而做出不同的保險項目。

步驟11 - 過戶交屋

到了這步，真的離握住鑰匙就只差一點點距離了。過戶程序是在產權公司（Title Company）進行，要簽署所有的過戶文件，並且交付所有的過戶費用（Closing Cost)，在簽署所有過戶文件的幾天前，會收到貸款銀行發的過戶費清單（HUD-1），這份清單列出了過戶當天所要繳交的過戶相關費用，這些費用要在過戶當天帶齊並繳交，才能完成過戶手續。

這些費用包含了：

• 貸款相關費用（Loan Costs）：
  • 貸款手續費（Processing Fee）
  • 房屋估價費（Appraisal Fee）
  • 信用報告費（Credit Report Fee）
  • 洪水區認證費（Flood Certification Fee）
  • 稅務服務費（Tax Service Fee）
• 產權相關費用（Title Charge）：
  • 產權檢查費 （Title Search）
  • 產權保險費 （Title Insurance）
  • 文件公證費 （Notary Fees）
  • 律師費 （Attorney Fees），這項依各州規定而不同
• 預付費用（Pre-Paid）:
  • 屋主管理會費（HOA）
  • 預付利息（Pre-Paid Interest）
  • 預付託管費（Escrow Fee）
  • 預付地產稅（Property Tax）

以上這些費用在過戶當天要交給產權公司，完成繳費，簽署文件，就完成過戶手續，再來就是最興奮的一刻，交付鑰匙！到這一步，就要恭喜你，你現在也是用有自己房子的屋主了，接下來就能與家人好好享受在家裡的幸福生活，一起佈置裝潢屬於自己風格的窩，好好享受在美國的生活！